Taxa fixa, variável ou mista: qual escolher no crédito habitação

há 7 dias

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A taxa de juro é a decisão que mais pesa num crédito habitação, e também a que mais gera dúvidas. Não há uma resposta certa para todos — há a que se ajusta à sua situação. Eis o que cada uma significa, na prática.

Taxa Fixa

A prestação mantém-se igual do início ao fim do prazo combinado (normalmente entre 5 e 30 anos), independentemente do que acontece às taxas de mercado.

Vantagem - previsibilidade total — sabe hoje quanto vai pagar daqui a 10 anos.
Desvantagem - costuma partir de um valor mais alto do que a variável no momento da contratação, e não beneficia se as taxas descerem.
Para quem faz sentido - quem valoriza estabilidade no orçamento acima de tudo, ou tem margem apertada para absorver subidas de prestação.

Taxa Variável

Indexada à Euribor (a 3, 6 ou 12 meses) mais um spread fixo definido pelo banco. A prestação sobe e desce consoante a Euribor se move.

Vantagem - costuma ser mais barata do que a fixa quando contratada, e acompanha descidas de mercado.
Desvantagem - a prestação pode subir de forma significativa em períodos de Euribor alta, a cada revisão (de 3, 6 ou 12 em 12 meses, consoante a Euribor escolhida).
Para quem faz sentido - quem tem margem no orçamento para absorver oscilações, ou prazos mais curtos onde o risco acumulado é menor.

Taxa Mista

Combina os dois regimes: um período inicial (normalmente entre 2 e 10 anos) a taxa fixa, seguido do restante prazo a taxa variável.

Vantagem - previsibilidade nos primeiros anos — tipicamente os mais apertados de qualquer orçamento familiar — com a flexibilidade da variável depois.
Desvantagem - ao fim do período fixo, a prestação passa a acompanhar a Euribor, tal como na variável, e o valor dessa nova prestação só se conhece perto dessa data.
Para quem faz sentido - quem quer previsibilidade nos anos iniciais (por exemplo, com um crédito recém-contratado a par de outras despesas, como obras ou mobiliário) sem fixar a taxa para os 30 anos todos.

Um exemplo com números

Imagine um crédito de 200.000 € a 30 anos. Os valores abaixo são apenas ilustrativos, porque as taxas reais dependem do banco, do seu perfil e do momento do mercado.

Taxa fixa de 3,30% - prestação de cerca de 876 €, igual durante todo o prazo.
Taxa variável de 3,05% (Euribor 2,20% + spread 0,85%) - prestação inicial de cerca de 849 €. Se a Euribor subir para 4%, a prestação passa para cerca de 1.055 € (mais 206 € por mês); se descer para 1,20%, baixa para cerca de 744 €.
Taxa mista com 2,90% fixa nos primeiros 5 anos - prestação de cerca de 832 € nesse período. Depois passa a variável: com a Euribor a 2,20% fica em cerca de 846 €; com a Euribor a 4% sobe para cerca de 1.022 €.

Neste exemplo, a taxa fixa custa mais 27 € por mês no início, mas protege contra uma subida de mais de 200 € por mês se a Euribor aumentar. A pergunta certa não é "qual é a taxa mais baixa hoje?", mas sim "quanto aguenta o meu orçamento se a prestação subir?"

O que comparar entre bancos, além da taxa

A TAN (taxa anual nominal) não conta toda a história. Compare sempre a TAEG (taxa anual efetiva global), que inclui comissões e produtos associados, e simule a mesma prestação em pelo menos três instituições diferentes antes de decidir — a diferença entre propostas do mesmo perfil pode ser de várias dezenas de euros por mês.

A ação

Antes de assinar, peça simulações das três modalidades para o seu caso concreto — capital, prazo e rendimento — e compare a TAEG, não só a taxa. Um intermediário de crédito pode fazer essa comparação entre vários bancos de uma só vez, sem custo para si: peça uma simulação gratuita e acompanhamento personalizado.